Як цьогоріч зміняться правила “єОселя” для українців? Які середні ставки варто очікувати за іпотекою? Які перспективи та складнощі існують під час покупки житла? Про все це в бліцінтерв’ю виданню Invest News розповіла Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління банку “Глобус”.
Олено, минулий рік для іпотеки був особливим. Наскільки важливою була програма “єОселя”?
– Дуже важливою! Вона залишалася головним драйвером ринку житлових кредитів. За 2025 рік банки видали іпотечних кредитів сукупно на близько 15,7 млрд грн, і майже 94% — це “єОселя”. Програма не лише соціальна — вона реально працює на економіку: кожна гривня в нове житло підтримує будівництво, суміжні галузі та робочі місця.
Скажіть, попит на новобудови теж підвищився?
– Так. Адже однією з ключових змін у програмі у 2025 році стало зменшення допустимого віку будинків, які можна придбати за Програмою, та активна акредитація нових житлових комплексів. Відповідно частка квартир, придбаних у забудовників, підскочила до 64%! У 2024 році на нове житло йшло лише 32% іпотечних коштів. Тобто програма реально стимулює будівництво.
А як іпотека працювала для ВПО?
– Окремим важливим кроком стала урядова програма підтримки внутрішньо переміщених осіб, запущена у вересні 2025 року. В межах програми “єОселя” держава додатково компенсує 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредитування, а також покриває витрати на оформлення кредиту до 40 тис. грн.
За інформацією Міністерства соціальної політики, сім’ї та єдності України, в межах Програми було подано 1224 заяви, з яких Пенсійний фонд України вже призначив державну допомогу за 118. Водночас обмеження у вартості до 2 млн грн роблять програму майже недоступною у великих містах.
У Києві та області понад 80% житла, що підходило під “єОселю”, коштувало від 2 млн і вище. Тому не бракує охочих, а бракує житла, яке відповідає ціновим параметрам. І тут формула проста: коли попит перевищує пропозицію, ціни майже автоматично ростуть.
Нові правила програми з 2026 року — це серйозна зміна?
– Так, суттєва. Є три ключові моменти:
- Наявне житло: тепер сім’я з двох осіб може брати участь лише якщо має менше ніж 52,5 кв. м.
- Відчуження житла: враховуються продажі протягом останніх 36 місяців.
- Параметри квартир: обмежуються площа та ціна за квадратний метр, а також загальна вартість — не більше +10% від граничної межі.
Тобто “єОселя” стала жорсткішою?
– Я б сказала більш “вимогливою”. Хоча, звісно, є нюанси. Наприклад, раніше різницю можна було покрити більшим першим внеском, а тепер потрібно підбирати квартиру дуже уважно. Багато сучасних проєктів просто не вкладаються у нові “цінові” межі.
Ось приклад: житлове будівництво має досить довгий цикл – до 2-3 років. А в умовах воєнної невизначеності та низки об’єктивних причин, наприклад пов’язаних з перебоями з електропостачанням, процес зведення може ще більше затягнутися. І переважна більшість квартир, які сьогодні перебувають у продажу, були спроєктовані у 2024 — першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало.
Крім того, за останні роки суттєво зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістики, робочої сили тощо. Більшість сучасних житлових проєктів просто не вкладаються у встановлені програмою цінові параметри. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам “єОселі”, буде досить обмеженою.
Чи відкриває це нові можливості для банківської іпотеки?
– Безумовно. Якщо частина потенційних позичальників не потрапляє під нові умови “єОселі”, попит переходить до комерційних іпотечних програм. Спільні програми банків і девелоперів особливо цікаві: нижчі ставки, перевірена якість проєктів, надійність девелопера. Тож банки мають реальний стимул активізуватися на первинному ринку.
А зниження облікової ставки як вплине на іпотеку?
– Наприкінці січня НБУ знизив ставку до 15%, що створює позитивний тренд. Якщо тенденція збережеться, до кінця року облікова ставка може опуститися до 13,5-14%, а це означає, що ставки за кредитами можуть знизитися в середньому на 1-1,5 в.п. Для коротких програм до 3 років ставки — 5-10%, до 5 років — 10-13%, а на 20 років — 2% на перший рік та 17% на решту періоду.
Що ви бачите як головний виклик для ринку у 2026 році?
– По-перше, це баланс між обмеженнями “єОселі” і реальним попитом на житло. По-друге, потрібно створювати умови для розвитку ринкової іпотеки. Завдання банків — знайти золоту середину між ризиками воєнного часу, можливостями економіки і потребами людей. Якщо це вдасться, ми отримаємо стійку модель іпотеки, яка стане фундаментом відновлення житлового ринку після війни.
