В Україні податок на нерухомість сплачують не за сам факт наявності житла, а за площу, що перевищує встановлені законом норми. Простими словами, частина житлової площі не оподатковується, а за так звані «зайві» метри доводиться платити щорічно. На практиці сплата податку часто викликає труднощі. Наприклад, помилки у розрахунках, суперечливі повідомлення від податкової та загальна неясність у правилах. У матеріалі редакція видання Invest News розгляне основні проблеми, з якими стикаються власники нерухомості та способи їх вирішення.
Як нараховується податок на нерухомість
Податок на нерухомість – місцевий податок, який сплачують фізичні та юридичні особи. Також це стосується нерезидентів, які є власниками житлової або нежитлової нерухомості. Проте не вся площа об’єкта підлягає оподаткуванню.
Норми, що не оподатковуються:
- Квартира: до 60 м².
- Житловий будинок: до 120 м².
- Квартира + будинок (одночасне володіння): до 180 м².
Все, що перевищує встановлену норму, оподатковується за рішенням місцевої влади. Ставка податку може становити до 1,5% від мінімальної зарплати за кожен зайвий квадратний метр. Станом на 2025 рік мінімальна зарплата складає 8000 грн, відповідно податок складає максимум 120 грн на метр квадратний щорічно.
Для прикладу, якщо квартира 90 м², то 30 м² підлягає оподаткуванню. Якщо ставка 1,5%, то сплатити доведеться:
- 8000*1,5 % = 120 грн.
- 120*30 м² = 3600 грн на рік.
Окрім того, для «розкішного житла» понад 300 м² (квартири) або 500 м² (будинки) додається фіксована ставка – 25 000 грн на рік.
Неточність у площі об’єкта
Одна з найпоширеніших проблем – невідповідність у даних щодо площі нерухомості. Податкова використовує інформацію з Державного реєстру речових прав, тому якщо там вказана неправильна площа, сума податку буде розрахована неправильно.
Що робити:
- Перевірити інформацію у витягу із держреєстру – це можна зробити через нотаріуса або онлайн.
- Якщо дані неактуальні, потрібно звернутись до БТІ або ЦНАП і подати заяву на їх оновлення.
- Якщо помилка вже вплинула на розмір податку, варто звернутися до податкової із заявою на перерахунок. До неї слід додати копії технічного паспорта або витягу з реєстру, які підтверджують правильну площу.
Співвласність, спадщина, оренда — хто платить податок
Податок на нерухомість завжди сплачує власник. Навіть якщо житлом користуються інші особи (без оформлення права власності).
Важливі моменти:
Спільна власність.
- У частковій власності кожен платить за свою частку.
- У сумісній власності без розподілу – податок сплачує один зі співвласників за згодою. Якщо згоди немає – вирішує суд.
Спадщина.
- Спадкоємець стає платником податку з місяця, коли оформлено право власності.
- Податок із попереднього власника припиняється з місяця смерті (якщо не сплачено).
Якщо податкове повідомлення на ім’я померлого.
Потрібно звернутись до податкової та надати:
- Свідоцтво про смерть
- Документи про право на спадщину.
Не надійшло повідомлення
Податкова має надіслати повідомлення-рішення до 1 липня. Проте через збої в системі або зміну місця проживання багато хто його не отримує
Алгоритм дій:
- Перевірте електронний кабінет платника податків – там можуть бути нарахування.
- Якщо повідомлення немає, але нерухомість є – зверніться до податкової самостійно.
- Неотримання листа не звільняє від сплати. Податок сплатити потрібно у будь-якому разі. Однак штраф нараховуватись не буде.
Сума вища, ніж очікувалося — як оскаржити
Іноді нарахована сума значно перевищує розрахункову. Причини можуть бути різні:
- Не враховано пільговий метраж;
- Подвійне нарахування за один об’єкт;
- Застарілі дані про власника чи площу.
Як діяти:
Подайте письмове звернення до ДПС протягом 10 робочих днів з моменту отримання повідомлення.
Додайте копії підтверджуючих документів:
- технічний паспорт;
- витяг з реєстру;
- документи на пільгу (за наявності).
Якщо відповідь не задовольняє – можна подати скаргу до ДПС або звернутися до суду.
Пільги: чому не завжди працюють автоматично
Пільги передбачені не лише за метражем, а й за соціальними категоріями.
Звільнення від сплати податку на нерухомість у випадках, коли житло:
- розташоване на тимчасово окупованих територіях;
- знаходиться на територіях, де велися або тривають активні бойові дії;
- зруйноване або пошкоджене внаслідок бойових дій, терактів або збройної агресії РФ — за умови внесення інформації про таку нерухомість до спеціальних державних реєстрів.
Соціальні пільги (звільнення від податку повністю):
- Учасники бойових дій, ветерани, сім’ї загиблих;
- Багатодітні родини (або прийомні з 5+ дітьми);
- Дитячі будинки сімейного типу;
- Діти-сироти або діти з інвалідністю, що виховуються одним із батьків (не більше одного об’єкта на дитину);
- Інші, зазначені в законодавстві, включно з неприбутковими організаціями.
Чому пільга не діє:
- Податкова не має інформації про ваш статус (особливо, якщо він набутий нещодавно).
- Дані могли не оновитися після переїзду або зміни складу родини.
Рішення:
- Подати до ДПС заяву про застосування пільги.
- Додати копії підтверджувальних документів.
- Уточнити термін дії пільги: більшість із них потрібно підтверджувати щороку.
Квартира не використовується — чи треба платити
Багато хто вважає, що якщо житло пустує, то й податок можна не сплачувати. Але це — хибне припущення.
Закон не враховує фактичне проживання чи використання об’єкта — тільки площу та форму власності.
Винятки:
- Якщо об’єкт визнано аварійним або непридатним до проживання — потрібно надати акт технічного стану або рішення органу місцевої влади.
- У тимчасово окупованих територіях або зонах бойових дій — діють окремі положення (звертайся до місцевої податкової).
Що робити при простроченні сплати
Податок сплачується протягом 60 днів від дня отримання повідомлення. За прострочення:
- до 30 днів — штраф 5 %;
- понад 30 днів – 10%;
- також пеня нараховується щодня на суму простроченого податкового боргу за ставкою, що становить 120% від річної облікової ставки НБУ, чинної на день виникнення заборгованості.
