Що відбувається із ринком житла в Україні? Що впливає на формування ціни в новобудовах під час війни? Як восени буде змінюватися ситуація в галузі? Які варіанти для інвестицій сьогодні обирають українці? Про ситуацію на ринку української первинної нерухомості в бліц-інтерв’ю виданню Invest News розповів Віктор Козачок, засновник компанії Kovcheg Developer.
Якою ви бачите цінову ситуацію на первинному ринку житла восени?
— На мій погляд, за умови відносно стабільної ситуації на валютному ринку та поступового зниження інфляції, у більшості об’єктів первинного ринку житла ціни зміняться не суттєво. Але в найбільш затребуваних форматах — багатофункціональних житлових комплексах live-work-play, вертикальних курортних ЖК та апарт-готелях — можливе більш помітне зростання вартості (понад 5%). Це залежатиме від попиту, стадії зведення та локації.
Ви називали стан ринку “когнітивним дисонансом”. Що маєте на увазі?
— Прив’язка вартості квадратного метра до курсу долара вже не працює. Наприкінці минулого року, спираючись на макропрогнози та державний бюджет на 2025 рік, більшість девелоперів закладали у вартість м² курс “із запасом” — від 45 грн/$. Але протягом року ми побачили, що курс долара та інфляція розходяться. Найточніший індикатор інфляції зараз — це вартість будівельно-монтажних робіт, яка у 2025 році зросла щонайменше на 12–17% у гривні. Саме це для більшості девелоперів є головним орієнтиром у ціноутворенні.
Як реагують девелопери на зміну попиту?
— На початку року ми бачили ціни “наперед”, повторюся – все через “долар”. Але ринок швидко змусив переглянути стратегію: якщо за твоїми цінами не купують, доводиться робити акції, знижки та майже безвідсоткове розтермінування. Водночас у західних регіонах, Києві та області попит залишається високим, і там ще далеко до цінової “стелі”.
Що зараз будуть? І що будуть купувати?
— За останні 5–7 років частка комплексних, концептуальних проєктів зросла з 2–3% до 5–7%, і ця тенденція триває. Час від часу ми бачимо, що покупці готові платити за м² на 15–20 тис. грн більше за умови високої якості, комплексної інфраструктури, безпеки, природного оточення та інвестиційної привабливості ЖК. Формула покупки тепер інша: не просто “вкласти — жити”, а “вкласти — жити — продати — заробити”.
Якими є ключові вимоги покупців до житла зараз?
— Це якісне будівництво (екологічні матеріали, енергоощадні технології, продумані планування, готовий ремонт); самодостатня інфраструктура для життя, роботи та відпочинку; безпека проживання; рекреаційні можливості, тобто “курортні” об’єкти; високий рівень сервісу та додаткових послуг; потенціал зростання вартості.
Які нові формати з’явилися на ринку у 2025 році?
— Почали з’являтися об’єкти нового, місцями “революційного” формату. Вони поєднують готельний формат із класичним житлом, де покупці стають юридичними власниками квартир із готельним сервісом, переважно в курортних зонах.
Чи впливає війна на поведінку покупців?
— Безумовно. Війна залишається ключовим стримувальним фактором. Складно передбачити завершення “гарячої” фази та стан економіки у 2026 році. Проте, восени цього року різких стрибків цін не очікується. Ми прогнозуємо зростання не більше кількох відсотків і лише в проєктах із високим попитом. У деяких концептуальних комплексах ціна може зрости на 35–40% від старту будівництва до здачі, чого не можна сказати про “стандартні” проєкти, розпочаті ще 3–4 роки тому, які дедалі стають менш конкурентними.
