Коли українці мають вільні гроші, вони часто хочуть інвестувати ці кошти у придбання житла. Хтось купує квартиру чи будинок для власного проживання, а хтось мріє отримувати стабільний пасивний дохід за рахунок подобової або довгострокової оренди. Водночас з цим, останні три роки повномасштабної війни зробили ринок нерухомості ризиковим варіантом для інвестицій. Проблема в тому, що ніхто не може гарантувати, що у будинок чи квартиру не попаде ракета або локація, де знаходиться житло, не потрапить у зону активних бойових дій. Тому в постійній рубриці «Школа інвестора» редакція видання Investnews вирішила розібратися, скільки ж сьогодні коштує придбання та оренда нерухомості в Україні та в яких випадках варто інвестуватии в ринок нерухомості.
Нагадаємо, раніше “Школа інвестора” розповідала про те, що таке корпоративні облігації та як їх правильно обирати та купувати в Україні.
Зверніть увагу: Цей матеріал не є фінансовою або інвестиційною порадою чи пропозицією. Всі рішення щодо інвестицій у цифрові активи інвестори приймають самостійно та несуть за них повну відповідальність.
Що відбувається на первинному ринку нерухомості України
Згідно з даними сайту lun.ua, в жовтні-2024 середні ціни на первинну нерухомість в нашій країні складали від $610 до $1400 за кв.м. При цьому найнижча вартість житла логічно була зафіксована у регіонах, які наближені до фронту або постійно потрапляють під ракетні атаки. Зокрема, у Харкові один «квадрат» коштує $700, у Сумах – $630, у Миколаєві – $680.
Варто зазначити, що за останні півроку у цих містах спостерігається певне зниження цін на житло. Так, у Запоріжжі ринок первинної нерухомості впав на 15%, а у Харкові – на 5%.
Якщо ж говорити про цінові максимуми ринку нерухомості, то вони спостерігаються в столиці та в західних регіонах країни. Так, один «квадрат» у Києві коштує $1300, а у Львові – $1400. Що цікаво, у відносно безпечних регіонах та столиці вартість первинної нерухомості навіть трохи зросла за останні півроку – в середньому десь на 2-4%. А у Ровно позитивна динаміка склала навіть 8%(!), тобто, в цьому місті житло на первинці коштує біля $920 за кв. м.
Що відбувається на вторинному ринку нерухомості України
На вторинці ціни на житло теж залежать від ризиків війни та ракетних обстрілів. Так, у жовтні-2024 найдешевшу однокімнатну квартиру можна знайти у Запоріжжі – за $18 тис., Харкові – за $20 тис. та у Сумах – за $21 тис. За останні півроку в цих містах ринок нерухомості впав приблизно на 14-16%.
А найдорожча нерухомість традиційно знаходиться у Львові ($65 тис.), Києві ($60 тис.), Ужгороді ($55 тис.). При цьому, незважаючи на цінові максимуми, в окремих містах ринок нерухомості дорожчає. Наприклад, за останні шість місяців у Львові та Ужгороді ринок житла пішов в плюс на 4-5%. А у Ровно зростання досягло показника у 17%! Тобто, восени-2024 «однушка» в цьому місті коштує $44 тис. Але є й інший тренд: в Києві житло поступово дешевшає – за півроку падіння склало десь 6%.
Що відбувається на орендному ринку нерухомості України
Ціни на оренду житла в Україні також залежать від декількох факторів:
- близькість локації до фронту,
- ризики ракетних обстрілів,
- бізнес-активність тощо.
Восени-2024 найдешевшу однокімнатну квартиру можна зняти у Харкові за 4000 грн, Запоріжжі – за 5000 грн, Одесі – за 9000 грн. А найдорожчі варіанти по оренді знаходяться у Львові та Ужгороді (19 тис. грн), Києві (16 тис. грн).
При цьому за останні півроку у деяких регіонах спостерігається зростання вартості здачі житла. В середньому по країні оренда виросла на 7-15%. А у Івано-Франківську ринок здачі житла виріс аж на 33% – до 15 тис. грн!
Чи варто українцям інвестувати у житло під час війни – думка ріелтора
Столичний ріелтор Максим Єрмоленко в розмові з виданням Investnews надає декілька рекомендацій людям, які думають над інвестуванням грошей у нерухомість в Україні чи за кордоном.
1. Зараз у європейських країнах можна купувати та продавати нерухомість із середньою прибутковістю 10% річних. Водночас з цим, при здачі в оренду нерухомість в ЄС дає прибуток на рівні 5% у рік. Тому цікавими для інвестицій можуть бути Іспанія, Польща та інші країни Європи.
«У Польщі можна отримати навіть більшу прибутковість за рахунок великої кількості українських біженців. Зокрема, перепродаж нерухомості в Польщі може принести дохід в районі 20% річних», - наводить приклад Єрмоленко.
2. Якщо в Україні люди хочуть придбати житло для особистого проживання, краще купити готову квартиру. Для цього може підійти вторинка 1960-1980 років будівництва. У цьому випадку бюджет на купівлю квартири складе $800-1000 за кв.м.
3. В Україні має сенс розглядати для покупки й первинку. Але для мінімізації ризиків краще інвестувати в нерухомість, яка вже майже збудована та здана в експлуатацію. Здебільшого таке житло українці намагаються купувати за якимись пільговими іпотечними програмами під 3-7%.
"Зараз багато клієнтів хочуть, щоб у новобудовах був мінімальний ремонт, тому що ремонтні роботи постійно дорожчають", - пояснює Єрмоленко.
4. З метою оренди зараз в Україні найбільше затребуване нове житло, але з маленьким метражем. Тому в даному випадку інвесторам краще придивитися до студій у комплексних забудовах, де є кілька будинків та необхідна інфраструктура – аптеки, магазинчики, кафе. На такому орендному бізнесі у Києві можна отримати дохід у районі 5% річних.
5. Якщо українці планують купувати житло на довгострокову перспективу, краще придивитися до нових будинків, бо старі багатоповерхівки є морально застарілими та енергонеефективними. Такі будинки можуть стати непридатними для проживання вже через 10 років. Тобто, з інвестиційної точки зору, старі будинки – це не цікавий об’єкт для отримання доходу.
«Потрібно розуміти, що після завершення війни ціни на нерухомість можуть піти угору. В цьому випадку більше шансів вигідно продати житло за високою ціною матимуть власники нових будинків, а не старих», – звертає увагу ріелтор.